文旅地产的开发困局浅析（三）
产业发展回溯
纵观中国文旅地产旅游的发展历史，直到改革开放前的几千年里旅游都是少数人的特权，到了改革开放后多数人才有了欣赏祖国大好河山的经济基础，其中一部分人更是有能力走出国门看世界，而度假在中国的发展只是最近一二十年的事。
到了全域旅游时代，全域、全时、全民旅游才成为可能。
但盖房子这件事，从北京猿人走出山洞后就开始了，从北京的四合院到福建的土楼，中国人民有数千年的建筑和居住史，中国的“墙倒屋不塌”的木式建筑是世界建筑的重要组成部分，对享誉世界的工程兔来说，盖房子那都不叫事。
做房地产开发我们是师傅级，做文旅度假我们还是小学生。
形象的地说，文旅项目是探索型的，主要任务是探索未知世界；地产项目是流程型的，主要任务是开发已知世界。
对于探索未知世界的任务来说，没有教材、没有老师，充满了变化，追求的是个性化、差异化；需要的是组织赋权、灵活性和经验积累；对于这种任务形式，经验和应变最为重要，而应变也是在经验积累中形成的，与这种任务最为类似的就是战争。战争是最具有偶然性和变化性的，无论花多少精力制定计划，实际战斗中都会被意外和变化所打破，这就是西方兵圣克劳塞维茨所说的“战争迷雾”。仗打的越多，经验越丰富，作战水平就越高，在这个领域遵循的是实践出真知。
而对于开发已知世界的任务来说，完成任务的各项内容都是不变的、已知的，极少有意外和未知因素的影响，即使有变化也是缓慢的。因此地产公司将开发流程高度标准化，以最大程度的提高项目运营效率。即使是刚出校门的年轻人，经过一两个项目的锻炼后也可以迅速上手，流程标准化在提高了运营效率的同时对人的要求降低了。
可以看出，由于文旅和地产两种业务类型完全不同，从地产进入文旅实际是由易而难，如果对文旅业务的特点和复杂性认识不足，犯错就在所难免。
虽然你在学校学了很多知识，但需要实践积累，光有理论是不行的。文旅开发者其实和刑警、外科医生这类职业类似，都需要长时间的积累，主要是在实践中摸索和成长，这个地产业务差别甚大。
交易类型
文旅市场的客户有个最大的特点就是喜新厌旧，没有创新就没有机会。同样是做乐园，你绝对不能简单复制。前一个项目再成功，下一个项目永远要考虑创新，考虑不同的文化，不同的市场，不同的外部开发条件。这就是世界乐园第一品牌迪士尼在项目选址和前期阶段花费大量时间做差异化的原因。如果都像地产根据不同的地段直接把XX系图纸拿来做个微调，怎么可能有生命力。
房产交易是低频高值型，而休闲度假是高频低值型，交易类型和决策机制差异非常大。在购买房产时，客户的决策是非常慎重的，全方位、多因素、长时间，全家上阵对潜在标的物进行评估。正因为房产交易的高值特征，客户购买行为非常慎重，而开发企业不论从拿地、产品定位、规划设计等方面基本选择成熟路线，很少出现标新立异的产品。
而休闲度假目前对大多数人来说已经是刚需，不需要慎重考虑，经常会来一次说走就走的旅行，供需双方都是从差异化和创新等方面进行考虑。
环境适应能力
前面说了这么多，文旅和地产其实是两种差别非常大的业务，企业的市场环境也是完全不同的。当一个地产企业进入文旅行业时，首先要研究新的环境下原有业务模式如何调整以适应新的环境。
一次成功有运气的成分在里面，但连续成功就需要对新环境的适应能力，再大的企业如何没有意识到这一点，只靠砸钱是很难做好新业务的。
虽然60%的百强房企做文旅，但真正做得好的有几个？其根本原因就是缺少对新市场环境的重视和研究，而其过往的成功又为其盲目进入新业务埋下了失败的种子。
进入新业务，最重要的建立能力迁移的能力，把传统业务成功的能力通过转换变为新业务成功所需的能力，而建立这种能力迁移能力又非一日之功，这是玩惯了高周转的房企所不适应的。
在文旅这种只有把差异化做到极致才能成功的行业，时间才是房企最好的朋友。
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